유류분반환청구소송 - 부동산 가치는 어느 시점 기준으로 계산하나요?

증여받은 땅값이 고인 사망 뒤에도 계속 올랐다면, 어느 날의 값으로 계산하느냐에 따라 돌려받을 금액이 수천만 원씩 달라질 수 있습니다. 유류분반환청구소송에서 부동산 감정이 가장 큰 쟁점이 되는 이유입니다. 판례는 이 질문에 하나의 날짜로 답하지 않고, 계산하는 단계와 돌려줄 값을 정하는 단계를 나누어 각각 다른 기준을 세웠습니다.

두 단계에서 두 번 값을 매깁니다

첫째는 계산 단계입니다. 기초재산과 각자의 보장 금액, 부족액, 사람별 분담을 정할 때 증여받은 재산의 시가는 상속이 개시된 때, 곧 고인이 사망한 날을 기준으로 산정합니다(대법원 95다17885⁠·2004다51887 판결).

둘째는 종전 규정이 적용되는 사건에서 원물을 돌려줄 수 없어 가액으로 반환하게 하는 단계입니다. 판례는 반환할 재산의 범위를 먼저 확정한 다음, 그 가액은 사실심 변론종결 때를 기준으로 산정해야 한다고 했습니다(대법원 2004다51887 판결).

계산은 두 단계로 나뉩니다. 먼저 사망 당시의 가액으로 부족액을 구해, 증여받은 재산 가운데 몇 분의 몇 지분을 돌려줘야 하는지 범위를 정합니다. 그 재산이 이미 팔려 원물로 돌려줄 수 없다면, 그 지분 비율을 변론이 끝날 무렵의 시가에 곱해 반환할 가액을 정합니다. 범위를 정할 때는 사망 당시의 값이, 그 범위를 돈으로 바꿀 때는 변론종결 무렵의 값이 쓰인 것입니다.

값을 매기는 방식이 달라지는 세 경우

• 금전으로 받은 증여: 받은 금액을 그대로 쓰지 않고 상속개시 당시의 화폐가치로 환산합니다. 판례는 증여한 때부터 상속개시 때까지의 물가변동률을 반영하는 방법이 합리적이라고 보았습니다(대법원 2006다28126 판결). 오래전 받은 현금은 지금 계산에서 받은 액면보다 크게 잡힐 수 있다는 뜻입니다.
• 상속개시 전에 팔렸거나 수용된 재산: 받은 사람이 고인 생전에 이미 처분했거나 재산이 수용되었다면, 사망 당시의 시가가 아니라 처분 당시의 가액을 기준으로 상속개시 때까지의 물가변동률을 반영해 산정합니다(대법원 2019다222867 판결). 처분 뒤 땅값이 크게 올랐어도 그 상승분은 계산에 들어가지 않습니다.
• 받은 사람이 자기 돈을 들여 바꿔 놓은 재산: 빈 땅에 건물을 짓는 것처럼 받은 사람이나 그에게서 넘겨받은 사람이 자기 비용으로 재산의 성상을 바꿔 값이 오른 경우에는, 바뀐 상태가 아니라 증여 당시의 성상을 기준으로 상속개시 당시의 가액을 매깁니다(대법원 2010다104768 판결).

세 경우 모두 유류분반환청구소송에서 어느 쪽 숫자가 맞는지를 두고 다툼이 생기기 쉬운 지점이므로, 청구하는 쪽도 증여 당시와 처분 당시의 자료를 미리 확보해 두는 편이 좋습니다. 처분된 재산을 둘러싼 나머지 문제, 곧 상속개시 뒤에 팔린 경우와 사 간 사람에게 청구할 수 있는지는 처분된 재산을 다룬 문서에서 이어서 다룹니다.

개정 뒤 사건의 가액은 아직 지켜볼 부분이 있습니다

2026년 3월 17일 이후 개시된 상속에는 처음부터 가액 지급을 청구합니다. 계산 단계의 기준이 상속개시 당시 시가라는 점은 같지만, 개정된 제1115조 제1항은 지급할 가액을 어느 시점의 값으로 평가할지를 따로 적고 있지 않습니다. 종전 판례가 가액반환에 대해 세운 변론종결 기준이 새 규정에서도 그대로 쓰일지는 앞으로 판례로 정리될 부분이므로, 감정을 신청할 때 기준 시점을 어떻게 적을지는 사건별로 검토해야 합니다.

감정을 신청할 때 적어 둘 것

유류분반환청구소송에서 부동산 시가는 대개 법원 감정으로 정해집니다. 감정 신청서에 다음을 분명히 적어 두면 감정 결과를 두고 다시 다투는 일을 줄일 수 있습니다.

1. 대상의 표시 — 지번, 면적, 지분, 건물이 있으면 그 표시. 비상장 주식이라면 회사와 주식 수
2. 기준 시점 — 상속개시일, 그리고 종전 사건에서 가액반환이 문제 되면 변론종결 무렵의 시점
3. 기준이 되는 상태 — 받은 사람이 건물을 짓거나 형질을 바꾼 경우 증여 당시의 상태로 평가해 달라는 점
4. 처분된 재산 — 상속개시 전에 팔렸다면 처분 당시 가액과 그 근거 자료